Introducción
En la copropiedad de inmuebles, es habitual que surjan dudas cuando uno o varios comuneros deciden vender su participación. Una de las cuestiones más frecuentes que tratamos en el despacho es si un comunero puede ejercer el derecho de tanteo o retracto cuando otros copropietarios venden entre ellos, es decir, sin que intervenga un tercero ajeno a la comunidad.
Vamos a explicar este caso práctico real, con base legal y jurisprudencia, para que puedas conocer tus derechos como copropietario en una comunidad de bienes.
Caso práctico: compraventa entre comuneros
Don Luis es copropietario de un inmueble urbano en proindiviso con otras dos personas. Cada uno posee un tercio del total. Recientemente, uno de los comuneros vendió su participación a otro, sin notificar nada a Don Luis. Este último acudió a nuestro despacho preguntando:
“¿Tengo derecho a ejercer el tanteo o retracto sobre esa venta entre comuneros? ¿Puedo impugnarla por no haber sido informado?”
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto entre comuneros?
El tanteo permite adquirir la parte que se pretende vender antes de que se formalice la venta, igualando las condiciones ofrecidas por un tercero.
El retracto permite subrogarse en el contrato ya celebrado, cuando la compraventa se ha realizado sin que el comunero haya podido ejercitar el tanteo.
Ambos están regulados en el artículo 1522 del Código Civil y están pensados para evitar que personas ajenas a la comunidad entren como nuevos copropietarios.
¿Aplica el retracto si la venta se hace entre comuneros?
No. El derecho de tanteo y retracto no se aplica cuando la compraventa se realiza entre comuneros. La razón es que no existe transmisión a un tercero extraño, requisito imprescindible para que estos derechos puedan ejercerse.
🔹 Así lo establece el artículo 1522 del Código Civil:
“El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.”
Jurisprudencia destacada
Tribunal Supremo (STS 153/2020, de 5 de marzo): la venta a la esposa de otro comunero no permite ejercer el retracto, al no considerarse “extraña” a la comunidad.
Audiencias Provinciales de Gerona, Alicante, Málaga, A Coruña...: todas coinciden en que el derecho de retracto solo puede ejercerse cuando la parte se vende a una persona ajena a la copropiedad.
Dirección General de Tributos (V0220-25): ratifica que no hay retracto entre comuneros salvo pacto expreso.
¿Y si no fui notificado?
La notificación fehaciente solo es obligatoria cuando la venta se realiza a un tercero ajeno, para que el comunero pueda decidir si ejerce el tanteo o no. En los casos de compraventa entre comuneros, no es necesario notificar al resto, salvo que así se haya pactado expresamente en los estatutos de la comunidad (algo poco frecuente).
Conclusión: no hay derecho de retracto entre comuneros
Si estás en una comunidad de bienes y dos comuneros venden entre ellos, no puedes ejercer el derecho de tanteo ni el de retracto, ya que no se cumple el requisito legal de que el adquirente sea un “extraño” a la comunidad.
Este principio busca preservar la estabilidad en las copropiedades y evitar que personas ajenas accedan a una comunidad sin que los demás comuneros tengan derecho preferente para adquirir esa parte.
Recomendación profesional
Desde nuestro despacho recomendamos:
✅ Revisar si existen estatutos o pactos internos que limiten este tipo de operaciones.
✅ Actuar con transparencia entre comuneros para evitar conflictos o desconfianzas.
✅ Acudir a un abogado especialista si sospechas que una transmisión puede afectar a tus derechos como copropietario.
¿Tienes dudas sobre una venta dentro de una comunidad de bienes?
En Fiecco Asesores somos expertos en copropiedad de inmuebles, comunidades de bienes y derechos de adquisición preferente. Te ayudamos a proteger tu participación y actuar si se ha vulnerado tu derecho de adquisición.
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